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购房合同条款不合理 备案了不能改?

男子想买期房,签合同时发现有不合理条款想修改,谁料开发商说合同备案后不能修改;和妻子离婚多年,说好房子归自己,现在对方占着房子说有一半产权……10月28日上午,现代快报“有请律师”现场活动在湖南路凤凰国际书城一楼举行,不少市民带着最近遇到的烦心事来现场咨询。

  合同条款不合理

  售楼人员说不能改

  28日上午,市民刘先生来到“有请律师”活动现场就焦急询问:“我最近想买一套期房,定金都交了,可签合同时发现有条款觉得不合理,想修改一下。谁知售楼人员说合同已经备案过了,不能更改。我该怎么办?”

  原来,近日刘先生看中了一套70余平方米的房子,看过样板房后先交了35万元的定金。10月27日,他高高兴兴来售楼处签合同,却发现有两处条款不合理。比如合同中写明,目前房子已被开发商抵押给了银行,但对于交房时房子还处在抵押状态,开发商该承担何种责任,合同里只字未提。另外一项条款是,“房屋将于2020年12月31日交付,如逾期交房,开发商将每日支付总房款的万分之一作为违约金,但支付的违约金总额不得超过收取房款的百分之一。”也就是说,逾期违约金支付100天,就会达到违约金额的上限。合同中还约定,“交房逾期超过90天后,刘先生有权解除合同。”刘先生说:“这不等于是说,若逾期交房超过了100天,他们就不再支付违约金给我,我要么选择放弃这套房子,要么只能忍着?我想和售楼人员协商修改合同,可他们却说合同已经备案过了,不能修改。”

  北京高朋(南京)律师事务所陈凯律师表示,有些开发商建房时缺少资金,会先把房子抵押给银行,但要是这个问题在交房时还未处理好,对购房者来说确实存在一定隐患。至于设置违约金上限的问题,这是开发商在减少自己的责任风险。现在来看,刘先生比较被动,因为他已付过一笔定金。对方称什么备案后不能修改合同,这种说法是不存在的,备案和改合同是不相干的两件事。刘先生可与开发商协商,仔细思考风险后再做决定签字。

  前妻仅有一间房居住权

  却要来分一半产权

  罗先生咨询的是婚姻房产问题。罗先生告诉律师,他和前妻离婚快20年了,离婚时,他们住的房子还在自己母亲名下,但离婚协议书中约定,房屋的产权归罗先生所有。考虑到前妻没有地方住,罗先生答应将3间房中的一间居住权给前妻。

  之后,罗先生将房产过户到自己名下,但一直没有在该房产处居住。母亲去世后,这处房产就由前妻住着。“我也不是不想住,只是想到她还住着,怕住过去以后吵架。”罗先生说。不过,他很快发现了问题,自己不去住,3间房都被前妻霸占了。去年他强行要回两间房的居住权,但没想到前妻却和自己闹上了,声称其有该房产一半的产权。“现在她三天两头跟我闹,我实在不知道该怎么办了。”罗先生大倒苦水。

  北京高朋(南京)律师事务所徐应超看了罗先生提供的离婚协议书后表示,由于其中约定一间房的居住权归其前妻,所以其前妻享有这间房的使用权。“房子的产权她肯定是没份的,但那间房她可以一直住到去世。”徐应超表示,由于离婚协议书中有居住权的约定,所以罗先生不能将其前妻赶走。如果罗先生想图清静,只能和前妻协商解决。

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